Vermietung über Airbnb & Booking: Was muss versichert sein?
Die Vermietung über Plattformen wie Airbnb und Booking.com ist für viele Ferienhaus-Besitzer zur wichtigen Einnahmequelle geworden. Der deutsche Markt für Kurzzeitvermietung wuchs 2025 um 18% auf über 4 Milliarden Euro Umsatz. Doch reicht der Plattformschutz aus – oder brauchen Sie zusätzliche Versicherungen?
AirCover: Umfang und Grenzen des Airbnb-Gastgeberschutzes
Airbnb bietet mit dem AirCover-Programm einen Gastgeberschutz, der Sachschäden bis zu 1 Million US-Dollar abdeckt. Das klingt großzügig, hat aber erhebliche Grenzen:
• Deckungsumfang: Nur bestimmte Schadensarten sind eingeschlossen (Sachbeschädigung, Diebstahl durch Gäste)
• Ausschlüsse: Verschleiß, normale Abnutzung, vorsätzliche Beschädigung teilweise ausgenommen
• Rechtssystem: Regulierung nach Airbnb-Bedingungen, nicht nach deutschem Versicherungsrecht (§§ 1-48 VVG)
• Beweislast: Sie müssen den Schaden und den Verursacher nachweisen
• Selbstbeteiligung: Faktische Selbstbeteiligung durch aufwändigen Meldeprozess
• Regulierungsdauer: Prozess dauert typischerweise 30-90 Tage
AirCover deckt explizit nicht:
• Haftpflichtschäden (Personenverletzungen bei Gästen)
• Mietausfallschäden
• Schäden durch höhere Gewalt
• Wertsachen und Bargeld
• Schäden unter 250 US-Dollar
Booking.com: Kein Gastgeberschutz vorhanden
Booking.com bietet keinen vergleichbaren Schutz für Gastgeber. Sie sind vollständig auf Ihre eigenen Versicherungen angewiesen. Die Plattform vermittelt lediglich den Kontakt zwischen Vermieter und Gast – die Verantwortung für Schäden bleibt beim Eigentümer.
Eine Kaution, die Sie von Gästen verlangen, ist eine finanzielle Absicherung, aber kein Ersatz für Versicherungsschutz:
• Kautionen liegen typischerweise bei 200-500 Euro
• Schäden übersteigen Kautionen häufig
• Durchsetzung von Kautionsforderungen ist zeitaufwändig
• Internationale Gäste sind schwer zur Zahlung zu bewegen
Vermieterhaftpflichtversicherung: Unverzichtbarer Basisschutz
Eine eigene Vermieterhaftpflichtversicherung ist unverzichtbar. Wenn ein Gast in Ihrem Ferienhaus zu Schaden kommt, haften Sie als Vermieter gemäß § 823 BGB. Die Plattform übernimmt diese Haftung nicht.
Typische Haftungsrisiken bei Ferienhausvermietung:
• Personenschäden: Gast stürzt auf rutschiger Treppe (Verkehrssicherungspflicht § 823 BGB)
• Gesundheitsschäden: Legionelleninfektion durch stehendes Wasser in Leitungen
• Brandschäden: Defektes Elektrogerät verursacht Brand
• Nachbarschaftsschäden: Wasserschaden betrifft Nachbarhaus
• Unfälle auf Grundstück: Gast verletzt sich an maroder Treppe
Empfohlene Deckungssummen für Vermieterhaftpflicht:
• Mindestens 5 Millionen Euro pauschal für Personen-, Sach- und Vermögensschäden
• Bei Pool oder besonderen Risiken: 10 Millionen Euro
• Einschluss Umwelthaftpflicht (Öltank, Heizung)
• Forderungsausfalldeckung
Jahresprämien für Vermieterhaftpflicht liegen bei 150-400 Euro – ein Bruchteil der potenziellen Haftungssummen.
Gebäudeversicherung: Vermietungssituation melden
Die Gebäudeversicherung muss auf die Vermietungssituation abgestimmt sein. Informieren Sie Ihren Versicherer gemäß § 19 VVG (Anzeigepflicht), dass Sie über Plattformen vermieten. Die gewerbliche Nutzung erfordert andere Konditionen als private Eigennutzung.
Wichtige Anpassungen bei Vermietung:
• Nutzungsart anpassen: Von „Eigennutzung“ auf „Vermietung“ umstellen
• Erhöhte Frequenz: Wechselnde Gäste erhöhen Schadenswahrscheinlichkeit
• Vandalismus-Klausel: Mutwillige Beschädigung durch Gäste einschließen
• Leitungswasserschäden: Erhöhtes Risiko durch unsachgemäße Nutzung
Verschweigen der Vermietung gefährdet den Versicherungsschutz. Im Schadensfall ist die Versicherung berechtigt, die Leistung gemäß § 19 Abs. 2 VVG zu verweigern.
Hausrat- und Inventarversicherung: Gästeschäden abdecken
Die Hausratversicherung wird Schäden durch Mieter einschließen. Die Inventarversicherung für Ferienhäuser ist das richtige Produkt für gewerbliche Vermietung. Prüfen Sie folgende Deckungsbausteine:
• Mutwillige Beschädigung: Vorsätzliche oder fahrlässige Zerstörung durch Gäste
• Diebstahl durch Gäste: Entwendung von Inventar oder Ausstattung
• Unbenannte Gefahren: Deckung auch bei unüblichen Schadensursachen
• Vandalismus: Beschädigung bei wilden Partys
• Glasbruch: Zerbrochene Fenster, Spiegel, Geschirr
Versicherungssumme richtig kalkulieren:
• Küche mit Geräten: 15.000-30.000 Euro
• Möbel und Einrichtung: 25.000-60.000 Euro
• Elektronik (TV, WLAN, Soundsystem): 3.000-10.000 Euro
• Textilien (Bettwäsche, Handtücher): 2.000-5.000 Euro
• Geschirr und Küchenausstattung: 1.500-4.000 Euro
Gesamtsumme für durchschnittlich ausgestattetes Ferienhaus: 50.000-110.000 Euro. Bei Unterversicherung erfolgt anteilige Kürzung der Entschädigung.
Mietausfallversicherung: Einnahmeausfälle absichern
Mietausfallversicherungen sind sinnvoll, wenn Ihr Ferienhaus durch einen versicherten Schaden unbewohnbar wird. Wenn ein Brand, Wasserschaden oder Sturmschaden Ihr Ferienhaus für Wochen oder Monate unbewohnbar macht, entgehen Ihnen erhebliche Mieteinnahmen.
Typische Deckung:
• Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen für maximal 12-24 Monate
• Basis: Durchschnittliche Mieteinnahmen der letzten 3 Jahre
• Einschluss von Nebenkosten (Grundsteuer, Versicherung) während der Unbewohnbarkeit
• Karenzzeit: Typischerweise 14-30 Tage
Jahresprämie: 1-3% der versicherten Jahres-Mieteinnahmen. Bei 20.000 Euro Jahresumsatz also 200-600 Euro.
Rechtliche Anforderungen: Genehmigungen und Auflagen
In vielen Regionen benötigen Sie für die Kurzzeitvermietung spezielle Genehmigungen oder müssen bestimmte Auflagen erfüllen gemäß Landesbauordnungen und kommunalen Satzungen:
• Gewerbeanmeldung: Bei regelmäßiger Vermietung erforderlich
• Zweckentfremdungsgenehmigung: In vielen Städten (Berlin, München, Hamburg) verpflichtend
• Brandschutzauflagen: Rauchmelder nach Landesbauordnung (in allen 16 Bundesländern Pflicht)
• Haftpflichtversicherung: Teilweise behördlich vorgeschrieben
• Bettensteuer: In vielen Städten auf touristische Übernachtungen
Verstoß gegen diese Auflagen gefährdet den Versicherungsschutz und führt zu Bußgeldern (500-100.000 Euro je nach Bundesland).
Steuerliche Aspekte: Einnahmen und absetzbare Kosten
Einnahmen aus der Vermietung werden nach § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) versteuert. Im Gegenzug sind Versicherungsprämien als Werbungskosten gemäß § 9 EStG absetzbar:
• Gebäudeversicherung: 100% absetzbar
• Haftpflichtversicherung: 100% absetzbar
• Hausratversicherung: 100% absetzbar
• Mietausfallversicherung: 100% absetzbar
Führen Sie sorgfältig Buch über alle Einnahmen und Ausgaben. Die Finanzverwaltung prüft bei gewerblicher Vermietung genau.
Dokumentation: Übergabeprotokolle führen
Dokumentation ist bei Plattformvermietung besonders wichtig. Ohne Nachweis lehnen Versicherungen und Plattformen Schadensersatzforderungen ab.
Wirksame Dokumentation umfasst:
• Fotos vor Anreise: Alle Räume und Ausstattung dokumentieren
• Digitales Übergabeprotokoll: Check-In-App oder strukturierte E-Mail
• Fotos nach Abreise: Schäden sofort fotografieren und zeitstempeln
• Kommunikation über Plattform: Nachweis über alle Vereinbarungen
• Inventarliste: Vollständige Liste allen Inventars mit Kaufbelegen
Beweislast liegt beim Vermieter – unzureichende Dokumentation führt zur Ablehnung von Schadensersatzforderungen.
Häufige Fragen
Reicht AirCover als alleiniger Versicherungsschutz?
Nein, definitiv nicht. AirCover deckt nur Sachschäden durch Gäste und hat erhebliche Ausschlüsse. Haftpflichtschäden (Personenverletzungen) sind nicht abgedeckt – Sie haften unbegrenzt persönlich gemäß § 823 BGB. Gebäudeschäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser sind ebenfalls ausgeschlossen. Sie benötigen zwingend eigene Gebäude-, Haftpflicht- und Hausratversicherung. AirCover ist lediglich eine Ergänzung, kein Ersatz.
Muss ich meiner Versicherung jeden einzelnen Gast melden?
Nein, Sie müssen nicht jeden Gast einzeln melden. Sie müssen aber bei Vertragsabschluss oder Änderung der Nutzung mitteilen, dass Sie gewerblich vermieten. Die Versicherung passt dann die Police auf Vermietungsbetrieb an (höhere Prämie, angepasste Bedingungen). Einzelne Gäste werden nicht gemeldet, aber Sie müssen Schadensverursacher im Schadensfall benennen können – deshalb sind Meldepflicht und Gästeregistrierung wichtig.
Was passiert steuerlich bei Vermietung über Airbnb?
Alle Einnahmen sind steuerpflichtig gemäß § 21 EStG. Sie müssen die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung angeben (Anlage V). Airbnb meldet Einnahmen ab 2024 automatisch an Finanzämter (DAC7-Richtlinie). Sie dürfen aber alle Kosten als Werbungskosten absetzen: Versicherungen, Instandhaltung, Abschreibung (2% jährlich gemäß § 7 EStG), Nebenkosten, Reinigung. Bei gewerblichem Umfang (mehr als 3 Objekte oder hauptberuflich) wird Gewerbesteuer fällig. Konsultieren Sie einen Steuerberater bei Umsätzen über 20.000 Euro jährlich.
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Umfassender Versicherungsschutz für Plattformvermieter
Vertrauen Sie nicht blind auf den Plattformschutz. Eine Kombination aus eigenem Versicherungsschutz und dem Angebot der Plattform bietet die beste Absicherung für Ihre Ferienhaus-Vermietung. Die Investition in Haftpflicht-, Gebäude- und Inventarversicherung ist gering im Vergleich zu den Risiken, die Sie ohne Schutz tragen.
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